１ 資産の評価基準及び評価方法
① 子会社株式 移動平均法による原価法
② その他有価証券
市場価格のない株式等以外のもの
時価法(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)
市場価格のない株式等
移動平均法による原価法
デリバティブ 時価法
評価基準は原価法(貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法)によっております。
① 販売用不動産・仕掛販売用不動産
個別法
② 貯蔵品
最終仕入原価法
２ 固定資産の減価償却の方法
(1) 有形固定資産(リース資産を除く)
定額法を採用しております。また、一部の資産については、定率法を採用しております。
(2) 無形固定資産(リース資産を除く)
・自社利用のソフトウエア
社内における見積利用可能期間に基づく定額法を採用しております。
(3) リース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
３ 引当金の計上基準
債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し回収不能見込額を計上しております。
従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額に基づき当事業年度負担額を計上しております。
(3) 役員賞与引当金
役員に対して支給する賞与の支出に充てるため、支給見込額の当事業年度負担額を計上しております。
(4) 役員株式給付引当金
役員への当社株式の交付に備えるため、当事業年度末における株式給付債務の見込額に基づき計上しております。
従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき計上しております。
退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。
数理計算上の差異は、各事業年度の発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、費用処理することとしております。
(6) 賃貸事業損失引当金
転貸借契約等に係る損失に備えるため、支払義務のある賃料等総額から転貸による見込賃料収入等総額を控除した金額を計上しております。
４ 収益及び費用の計上基準
当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。
（不動産再生事業）
資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売する事業であり、顧客との不動産売買契約等に基づき物件の引渡しを行う義務を負っております。当該履行義務は物件が引き渡される一時点で充足されるものであり、引渡時点において収益を認識しております。取引価格は不動産売買契約等により決定され、契約締結時に売買代金の一部を手付金として受領し、物件引渡時に残代金の支払を受けております。
（不動産開発事業）
取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売する事業であります。当該事業における履行義務及びその充足時期、取引価格の決定方法、収益の認識時期等については、不動産再生事業と同様であります。
（不動産賃貸事業）
東京都区部を中心に自社が所有するオフィスビル・マンション・店舗・駐車場をエンドユーザー等に賃貸する事業であり、顧客との賃貸借契約に基づき、電気・ガス・水道等のサービスを利用可能にする義務を負っております。当該履行義務はサービスが提供される一定期間にわたり充足されるものであり、顧客が使用した電気・ガス・水道等の使用量を測定し、この測定した使用量に請求単価を乗じた金額を収益として認識しております。代金は前月分を当月末に支払を受けております。
５ その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 外貨建の資産及び負債の本邦通貨への換算基準
外貨建金銭債権債務は、決算日の直物為替相場により円貨に換算し、換算差額は損益として処理しております。
(2) ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
・ヘッジ手段・・・金利スワップ
・ヘッジ対象・・・借入金に係る利息
③ ヘッジ方針
借入金利変動リスク低減並びに金融収支改善のため、ヘッジ対象の範囲内で金利変動リスクをヘッジしております。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計を半期毎に比較し、両者の変動額等を基にヘッジの有効性を評価しております。
(重要な会計上の見積り)
棚卸資産（不動産再生事業及び不動産開発事業）の評価
(1) 当事業年度の財務諸表に計上した金額
(単位：千円)
(2) 識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
① 算出方法
販売用不動産及び仕掛販売用不動産については、取得原価と正味売却価額のいずれか低い価額で評価しております。正味売却価額は、個別物件ごとに見積売価から販売にかかる費用を控除して算出しており、正味売却価額が取得原価を下回った場合には、取得原価を正味売却価額まで切り下げ、差額を棚卸資産評価損として売上原価に計上しております。また、経済的状況の変化等により、正味売却価額の回復が明らかな場合には、取得原価を上限として棚卸資産評価損の戻入れを行います。
② 主要な仮定
正味売却価額の算定に当たり、投資家向け物件については、賃料、空室率、賃貸費用等に関し、市場の動向、類似不動産の取引事例、過去の実績等を総合的に勘案の上決定しております。割引率については、類似の取引事例や金利推移等を踏まえ決定しております。また、必要に応じて、不動産鑑定評価を取得しております。
住宅分譲については、直近の販売実績や市場の動向等を踏まえた上で決定しております。
当該会計上の見積りにあたっては、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の正味売却価額の算定の基礎となる売価及びバリューアップや建築費用等の開発コストの見積りは個別物件ごとに行われますが、長期にわたる不動産開発及び売却活動の中で、経済環境や金利の変動、不動産市場における競合状況や不動産開発における外部要因等の影響を受けております。
③ 翌事業年度の財務諸表に与える影響
主要な仮定は財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、経済環境の悪化等により、想定外の事象が生じ主要な仮定が変動した場合には、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。
※１ 金融取引として会計処理した資産及び負債
「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」（企業会計基準委員会移管指針第10号）に基づき、金融取引として会計処理した資産及び負債は、以下のとおりであります。
※２ 担保に供している資産並びに担保付債務は以下のとおりであります。
担保に供している資産
担保権によって担保されている債務
※３ 関係会社に対する資産及び負債
４ 偶発債務
下記の会社の金融機関からの借入金に対して、次のとおり債務保証を行っております。
※１ 各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。
※２ 販売費に属する費用のおおよその割合は前事業年度18.6％、当事業年度20.6％、一般管理費に属する費用のおおよその割合は前事業年度81.4％、当事業年度79.4％であります。販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。
前事業年度(2024年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額10,231,339千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。
当事業年度(2025年11月30日)
子会社株式(貸借対照表価額9,746,230千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式の時価を記載しておりません。
１ 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
２ 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳
３ 法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」（令和７年法律第13号）が2025年３月31日に国会で成立したことに伴い、2026年４月１日以後開始する事業年度より、「防衛特別法人税」の課税が行われることになりました。
これに伴い、2026年12月１日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異に係る繰延税金資産及び繰延税金負債については、法定実効税率を30.62％から31.52％に変更し計算しております。
なお、この税率変更による影響は軽微であります。
(収益認識関係)
顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、「注記事項 (重要な会計方針) ４．収益及び費用の計上基準」に記載しております。
連結財務諸表注記「39．後発事象」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。