## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）私たちがめざす価値創造について

長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。

上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、当社グループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。

創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、当社グループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図って参ります。

（２）「中期経営計画2030」の位置づけについて

2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。

2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。

（３）前中期経営計画の振り返りについて

①事業ポートフォリオマネジメント

前中期経営計画期間では、㈱東急ハンズやフィットネス事業の譲渡、東急プラザ銀座や低採算のゴルフ場・スキー場の売却など、効率性や収益性が低い事業や資産の譲渡・売却を進めてまいりました。その一方で、今後一層注力していく、再生可能エネルギー事業では、リニューアブル・ジャパン㈱の株式を取得し、連結子会社と致しました。

②財務目標の達成

前中期経営計画のROE目標や利益目標を含む、すべての財務目標を、２年前倒しの2023年度に達成し、2024年度も更なる改善や向上を実現することができました。

（４）「中期経営計画2030」の概要について

①中期経営計画2030の骨子

長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。

②価値創造を支えるビジネスエコシステム

重点テーマの推進にあたり、当社グループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。

③強固で独自性のある事業ポートフォリオ

事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。

④2030年度の目標指標

2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年目標、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。

また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。

⑤中期経営計画における３つの重点テーマ

社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、当社グループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。

⑥企業価値向上に向けた取組

PBRを要素分解していき、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけて、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。

株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、PERについても、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。

⑦財務資本戦略の考え方

効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。

成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。

本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などを引き続き取り組み、対応してまいります。

⑧キャピタルアロケーション

2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。

⑨事業ポートフォリオマネジメント

前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の当社グループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。

下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しておりますが、中央に位置する事業も競争優位性が高くないという訳ではなく、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。

今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）サステナビリティ戦略

当社グループは、サステナビリティビジョンおよびサステナビリティ方針を策定しています。事業活動を通じて社会課題を解決し、ステークホルダーとともに、サステナブルな社会と成長をめざします。2021年度に策定した長期ビジョン「GROUP VISION 2030」においては、グループの理念体系である“ありたい姿「価値を創造する企業グループへ」”の実現に向けて非財務の取組を重要な経営課題と位置づけ、継続的な強化を行いながら、持続的な企業価値向上を図り、次の世代、さらに次の世代を見据え、美しく豊かな環境の形成と、長く愛され続けるまちづくりを実現していきます。

また、私たちがめざす価値創造「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、中期経営計画2030では、社会的テーマを捉えたプレミアムな価値の創出を目指します。

また、当社は国連グローバル・コンパクトを支持し、「人権」「労働」「環境」「腐敗防止」からなる10原則に基づき責任ある経営を推進しており、「環境ビジョン」や「東急不動産ホールディングスグループ人権方針」（以下、人権方針）および「東急不動産ホールディングスグループサステナブル調達方針」（以下、サステナブル調達方針）を定めています。

＜サステナビリティビジョン・サステナビリティ方針＞

＜環境ビジョン＞

［人権方針］

URL　https://sustainability-cms-tokyu-s3.s3-ap-northeast-1.amazonaws.com/uploads/response_file/file/102/human_rights_policy_J.pdf
［サステナブル調達方針］（2025年4月改訂）

URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/img/uploads/response_file/file/103/procurement_policy_J.pdf

①ガバナンス

環境・社会課題に対する迅速な意思決定に向け、健全で透明性のあるガバナンス体制の構築を進めています。全社横断的な対応を図るため、代表取締役社長を委員長とする「サステナビリティ委員会」および「リスクマネジメント委員会」、「情報セキュリティ委員会」を設置しており、年に２回定例会議を開催しています。各委員会では、自社のみならずサプライチェーンおよびバリューチェーン全体において、気候変動・生物多様性をはじめとした環境課題、人権・DE&Iを含めた社会課題、コンプライアンスなどの重要課題について、方針※・目標（KPI）・行動計画を策定し、機会とリスクの特定・評価・計画立案・実績確認を行ない、審議結果は取締役会に報告しています。

取締役会では、上記の重要課題について、各委員会の報告を受けて業務執行内容の監督を行っています。

取締役の選定に際しては「環境・サステナビリティ」を含む７つの専門性と経験を考慮しており、取締役の報酬にはESGへの取組が勘案されています。

※サプライヤーと協働し、環境課題への対応、地域住民・先住民族の権利や強制労働・児童労働などの人

権リスクの未然防止・軽減を企図する方針。「人権方針」、「サステナブル調達方針」、「生物多様性

方針」など。

＜体制図＞

②戦略

長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の策定にあたり、重要な社会課題を抽出し、経営陣とステークホルダーの意向を踏まえ、６つのマテリアリティを特定しました（詳細はP11参照）。各マテリアリティは機会とリスクを整理し、2030年に目指す姿を定め、事業活動を通じて対応を行っています。

また、自らの事業だけでなく、サプライチェーンおよびバリューチェーン全体におけるマテリアリティに沿った施策の実行によりお客さまや社会に多様な価値を創出することで、あらゆるステークホルダーの満足度向上を図り、サステナブルな社会や当社グループの価値向上をめざします。

特に、マテリアリティ「サステナブルな環境をつくる」は、長期経営方針における全社方針「環境経営」において、「脱炭素社会」「循環型社会」「生物多様性」の３つを環境重点課題とし、注力して取り組んでいます。環境先進の強みに社会課題への取組を掛け合わせ、事業を融合させることで付加価値化を推進し、企業価値向上を図っています。

また、マテリアリティ「多様な人財が活きる組織風土をつくる」では、人的資本経営による人財戦略を推進することで、グループの価値の最大化をめざしています。また、人権においては、人権方針およびサステナブル調達方針に基づき、2024年度に人権リスクを再評価し、リスクマップとして整理しました。その結果、重要な人権課題として自社およびサプライチェーンにおいて優先的に対応すべき12の項目を特定しています。さらに、主に建設会社を重要なステークホルダーと捉え、強制労働・児童労働の解決に向け、人権デュー・ディリジェンスを実施することで人権リスクの未然防止と軽減に努めています。

＜人権リスクマップ＞

＜優先的に対応すべき12の人権課題＞

［労働者（自社、サプライヤー）］

①強制労働、②児童労働、③労働安全衛生、④差別、⑤公正な賃金、⑥適切な労働時間・休憩・休日

［顧客・利用者］

⑦安全と健康、⑧施設利用者の人身取引への加担

［地域住民・先住民族］

⑨先住民族の権利の侵害

［全ライツホルダー］

⑩気候変動による人命・健康・生活への影響、⑪救済アクセスの制限、⑫プライバシー・個人情報の保護

＜６つのマテリアリティを通じて提供する価値＞

③リスク管理

気候変動リスクを含む８つの個別リスクを重要性の高いリスクとして認識し、リスクマネジメント委員会において、グループ各社が担うリスクマネジメントを統括的に管理し、取締役会が監督しています。また、６つのマテリアリティに関連する重要リスクを特定し、「リスク管理基本規程」に基づき個別リスクごとの主管部署を定め、当該部署においてグループにおけるリスク管理体制および運用状況を統括しています（詳細は３ 事業等のリスク を参照）。

サステナビリティ委員会では、環境や社会課題などのサステナビリティに関する重要な課題について一体的に管理し、取締役会が監督しています。

また、2019年度にサステナブル調達方針を策定し、バリューチェーンにおいても、上流・下流のステークホルダーとの協働により環境や社会課題に関するネガティブインパクトの低減に取り組んでいます。

（気候変動リスク）

バリューチェーン全体における現行および新規の法規制をはじめとする移行リスク、および気候変動の進行による物理的リスクの影響把握、ならびに各事業における戦略への反映を行っています。
（自然・ 生物多様性関連課題）

バリューチェーンにおける地域および関わっている自然の特性を踏まえ、物理的・移行リスクと機会の影響把握、ならびに各事業における戦略への反映を行っています。

（人権および調達リスク）

自社およびサプライチェーンを含むステークホルダーにおける人権リスク評価を行い、優先的に対応すべき12の項目を特定しています。中でも、主に建設会社を重要なステークホルダーと捉え、人権課題の解決に向け人権デュー・ディリジェンスを実施しています。

④指標と目標

長期ビジョン「GROUP VISION 2030」において、マテリアリティごとに2030年度のKPI目標を設定しています。財務および非財務KPI目標の双方達成に向け、進捗状況のモニタリングを行い、PDCAサイクルを回すとともにグループ横断で取組を進めています。

なお、目標は、進捗や達成状況等により中期経営計画2030において一部上方修正または追加しています。

＜マテリアリティと主なKPI目標＞

※前中期経営計画目標と2024年度実績

※中期経営計画2030における目標

（２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)

当社グループでは、環境への取組を企業価値向上につなげるため、長期経営方針において「環境経営」を全社方針に掲げ、脱炭素社会の実現と環境に寄与するライフスタイル創造に取り組みます。気候変動や生物多様性をはじめとした自然関連課題は、当社グループの事業活動にとってリスクであると同時に、新たな事業機会であると考えています。

「気候関連」では、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2019年3月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」にも参加しています。

また「自然関連」では、事業における自然資本に関わる依存・インパクト、リスクと機会について把握し開示を行うため、2023年6月から「TNFDフォーラム」に参加し、2023年８月に国内不動産業で初めて自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）の開示（フレームワークβ版に準拠）を行いました。

2025年２月には、TCFD開示、脱炭素社会への移行計画、TNFDレポート（第3版）の３つを統合した「TCFD/TNFDレポート」を開示しています。
＊TCFD・TNFD提言等に基づく情報開示

https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd

①ガバナンス

上記（１）サステナビリティ戦略①ガバナンスを参照。

②戦略

A.気候・自然関連の重要なリスク・機会

気候関連のシナリオ分析、自然関連の依存・インパクト分析により検討した主な移行リスク・機会は以下の

とおりです。

気候関連のシナリオ分析、自然関連の依存・インパクト分析により検討した主な物理的リスク・機会は以下のとおりです。

B.気候関連課題の戦略

１）気候関連のシナリオ分析

気候変動課題についてはTCFD提言に沿い、当社グループの幅広い事業領域において気候関連の重要課題を認識し、３つのシナリオ(1.5℃、3℃、4℃)による分析を通じて機会とリスクを特定しています。また、事業戦略および財務計画への影響を把握することで重要度の評価を行い、2023年度にはTCFDなどのガイダンスに沿った「脱炭素社会への移行計画」を策定。各事業における対応策への反映を図っています。

東急不動産㈱においては2019年に国内の不動産業で初めてRE100※１に加盟し、2024年4月には国内事業会社※２で初めてRE100を達成※３し認定されました。その他、ZEB(Net Zero Energy Building)やZEH(Net Zero Energy House)の推進、建物環境認証の取得、インターナル・カーボン・プライシング（社内

炭素税）の導入、再生可能エネルギー事業の拡大、グリーン資金調達などを実施しています。

＊TCFD提言に対応した情報開示　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd

＊脱炭素社会への移行計画

https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/transition-plan

※１世界で影響力のある企業や団体が、遅くとも2050年までに、自らの事業で使用する電力を再生可能

エネルギー100%化することを目指す国際的イニシアチブ

※２金融機関を除きます。

※３RE100が認めるグリーンガスが国内市場に存在しないため、コジェネレーション自家発電による電

力を除きます。

＜気候変動の重要課題＞

＜気候変動のシナリオ分析＞

気候関連シナリオ分析の対象事業：都市事業（オフィス・商業施設事業）、住宅事業、レジャー事業、

再生可能エネルギー事業
目標期間：中期（2030年）、長期（2050年）

＊気候関連リスクと機会の財務影響の詳細はHPを確認ください。

URL　 https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd/detail#510

２）低炭素社会への移行計画

2023年7月に、脱炭素戦略と事業戦略・財務指標の整合性を示しつつ、TCFDなどが提示している移行計画

のガイダンスに沿って作成した国内の不動産業では初の独立したレポートを発行しました。

具体的なロードマップは以下になります。

C．自然関連課題の戦略

当社グループは、地域特性を踏まえたネイチャーポジティブへの貢献を掲げ、都市においては、都市に点在する緑をつなぐ人と自然に配慮した緑化、地方においては、生態系サービスとの共存を取組目標として、不動産開発・運営管理を行っています。

2011年に策定した生物多様性方針を、これまでの当社グループの環境配慮と自然との共生の歩みを踏まえ2023年8月に改定し、また、自然関連課題についてはTNFD提言に沿い、LEAPアプローチを活用した分析により機会とリスクを特定しました。

１）当社グループ全体の自然への依存・インパクトの概観

TNFDの分類を参照し、事業・バリューチェーン段階別に依存・インパクトの内容と定性的な重要性についてその概要を検討しました。UNEP（国連環境計画）が開発したツールであるENCOREやSBT for Natureのツールにおける、セクター別レーティングを参考にしています。

（インパクト）

・不動産開発・運営時の土地改変・占有などの面で「陸域生態系の利用」が特に高い。

・GHG排出や廃棄物排出、操業段階での水使用、外来種導入なども高い。

（依存）

・不動産開発・運営時の水資源、建材などの供給サービスのほか、景観の向上・癒し等の文化的サービスが高い。

・ホテルやレジャー施設では、バリューチェーン上流の食材等の生産段階で、水供給や花粉媒介、気候調整

などが特に高い。

＊検討内容の詳細はHPを確認ください。

URL　 https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/environment/tcfd-tnfd/detail#510

２）当社グループの保有・運営物件における優先地域の検討

バリューチェーンの中でも、開発から運営段階における自然のかかわりの重要性が特に高いと考えられるため、当社グループが保有・運営する主要267拠点（オフィス・商業施設、ホテル、レジャー施設、再生可能エネルギー施設など）を対象に、生態系の十全性・生物多様性の重要性、水ストレスに関連する各指標を分析し、その結果、「広域渋谷圏※」と「リゾート施設等13地域」を優先地域としました。

＜優先地域の検討＞

※広域渋谷圏：東急グループの渋谷まちづくり戦略において定めた渋谷駅を中心とした半径2.5kmのエ

リアを指しており、当社グループとして広域渋谷圏を優先地域と定めています。

３）優先地域「広域渋谷圏」における自然関連の依存・インパクトおよびリスク・機会

３）-a.バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト

建設資材の調達段階では建材・木材等の資源に依存し、インパクトを与えています。不動産の開発・運営段階では、土地改変・占有をはじめとしたネガティブインパクトを与える可能性がある一方ヒートアイランド現象や災害の緩和といった調整サービス※１、癒しやストレス緩和、レクリエーションなどの文化的サービス※２の観点で自然に依存しています。

※１ 調整サービス：気候調整や局所災害の緩和、土壌侵食の抑制、有害生物や病気を生態系内で抑制す

る効果など、生物多様性により環境を制御するサービス。

※２ 文化的サービス：人間が自然にふれることで得られる、審美的、精神的、心理的な面などで影響を

受けるサービス。

＜バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト＞　太字は特に重要と考えられる依存・インパクト

（＊）建物緑化によるインパクトの定量評価

依存・インパクトのうち、土地利用・建物緑化による自然へのインパクトを、㈱シンク・ネイチャーの分析ツールを用いて定量分析した結果、広域渋谷圏における建設前後の生物多様性再生効果が、2012年度以降の物件からプラスとなっていることが分かりました。近年竣工物件における、都市開発諸制度等による緑地面積の確保や、植栽樹種での在来種選定など、緑化の量と質の確保に向けた取組の成果が表れ、当社グループのまちづくりがネイチャーボジティブに貢献していると評価されています。特に再開発事業の対象物件は、緑地の量や質がこれまでの施設と比べ高い傾向です。

３）-b.重要なリスク・機会の評価

依存している生態系サービスの劣化による物理的リスクや、規制、市場環境の変化による移行リスクなどのリスクが想定される一方で、多くの自然関連機会も生じうることが分かりました。

上記Ａ）気候・自然関連の重要なリスク・機会を参照ください。

４）優先地域「東急リゾートタウン蓼科」における自然関連の依存・インパクトおよびリスク・機会

４）-a.バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト

「東急リゾートタウン蓼科」の事業は、様々な面で自然や生態系サービスに依存しており、事業を営む上で、自然や自然のもたらす恵みが特に重要であると考えられます。また、ネガティブ・ポジティブ双方の自然へのインパクトも与えています。

＜バリューチェーンにおける自然への依存・インパクト＞　太字は特に重要と考えられる依存・インパクト

（＊）土地利用によるインパクトの定量評価

依存・インパクトのうち、土地利用・森林管理による自然へのインパクトを、㈱シンク・ネイチャーの分析ツールを用いて定量分析しました。
空中写真・衛星画像からの森林面積の分析の結果、森林面積はゴルフ場や別荘建設等による落ち込みを挟みつつも、全体の推移としては回復傾向にあり、現在は最も回復した水準となっていること、森林を維持・回復しながらの事業運営により当社グループのリゾート開発・運営がネイチャーポジティブに貢献していることが評価されました（下図）。

＜森林面積割合の変化＞

４）-b.重要なリスク・機会の評価

依存している生態系サービスの劣化によるリゾート・観光地としての魅力の低下などの物理的リスクや、規制、市場環境の変化による移行リスクなどのリスクが想定される一方で、多くの自然関連機会も生じうることが分かりました。

上記Ａ.気候・自然関連の重要なリスク・機会を参照ください。

③リスク管理

上記（１）サステナビリティ戦略③リスク管理を参照ください。

④指標と目標

Ａ．気候変動

当社グループは、事業活動を通じて脱炭素社会の実現に貢献することをめざし、2021年度に気候変動に関する中期・長期目標を掲げました。

［中期目標］2025年までに、自社（スコープ1・2）排出量削減を進めるとともに、再生可能エネルギー事業などにおけるCO2排出削減量が自社のCO2排出量を上回る「カーボンマイナス」をめざす。

［長期目標］自社およびサプライチェーン（スコープ1・2・3）において、科学的根拠に基づく削減目標である「Science Based Targets（SBT）」の「1.5°C目標」を2030年までに実現し、2050年にはネットゼロエミッション達成をめざす。

長期目標にかかるSBTについては、2024年7月SBTネットゼロ認定を取得いたしました。

中期目標については、第三者保証済みのスコープ1・2の実績は2021年度から継続して2023年度まで達成しており、2024年度も達成見込みです。また、自社におけるカーボンマイナスにおいても、2021年度から2023年まで達成しており、2024年度も達成見込みです。
上記において、中期目標（2025年度）が達成する見通しから、新中期経営計画において中期目標（2030年度）を上方修正しました。（下図、気候変動に関する目標参照）

また、東急不動産㈱では、自社で大規模展開する再生可能エネルギー事業の強みを活かし、2022年12月に自社事業所及び保有施設※１における使用電力※２を再生可能エネルギー電力へ切替え完了し、国内事業会社　※３では初めてRE100を達成し、2024年4月にRE100事務局であるCDPから認定されました。

※１RE100の対象範囲とならない、売却又は取壊し予定案件及び当社がエネルギー管理権限を有しない一部の

共同事業案件を除きます。

※２RE100が認めるグリーンガスが国内市場に存在しないため、コジェネレーション自家発電による電力を除

きます。

※３金融機関を除きます。

＜気候変動に関する目標と実績＞

詳細URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/esg-data

※４当社のSBT認定における削減目標対象はカテゴリ1・2・11

※５ZEB／ZEH Oriented相当またはそれを超える建物性能を有する東急不動産の分譲マンション・オフィ

スなどの施設件数割合（着工ベース）

※６非住宅の大型保有物件（延床面積10,000㎡以上）を対象。共同事業など一部除く

※７2023年度実績

当社グループのGHG(Greenhouse Gas)排出量は以下のとおりです。

＜GHG排出量の実績および目標と削減率＞

＜GHG排出量スコープ3 カテゴリ別内訳＞

B.自然関連課題

＜自然関連課題の目標と実績＞

詳細URL　https://tokyu-fudosan-hd-csr.disclosure.site/ja/esg-data

（３）人的資本経営

当社グループにおける「人的資本経営」とは、「GROUP VISION 2030」の実現に向け、経営戦略と連動した人財戦略を策定及び実行することで、持続的な価値向上に取り組むことを指します。また、「中期経営計画2030」においては、「３万人が成長し続ける人財ポートフォリオ」「創意工夫し続けるクリエイティブなカルチャー」という２つのビジョンを定めました。

「３万人が成長し続ける人財ポートフォリオ」とは、本中期経営計画の推進をリードする経営人財や事業変革人財を計画的に育成することや、管理運営事業に欠かせないエッセンシャル人財が活躍する持続的な体制を構築することです。「創意工夫し続けるクリエイティブなカルチャー」とは、心理的安全性・DE&Iを基盤とし、グループが相互に連携しながら、社会課題に挑戦し続ける組織風土のことです。それらを実現するために、従来の人財戦略を継続するとともに、人的資本投資を強化していきます。採用・研修・風土醸成への投資や、物価上昇を超える処遇向上や福利厚生の拡充を行い、従業員体験の向上を目指します。それが従業員の高いパフォーマンスを引き出し、挙げた成果をまた人的資本投資に還元するという循環を生み出すことで、持続的な企業価値の向上を図ります。

＜人的資本経営の考え方＞

①ガバナンス

人財戦略を経営戦略と連動させるために、サステナビリティ委員会・リスクマネジメント委員会にて人財戦略の課題及びKPIの進捗を報告のうえ方針を経営層間にて討議し、その結果を取締役会にて報告しております。

人財戦略の推進にあたっては、当社のグループ人事部が主要会社の人事部を統率して管理しています。具体的なモニタリングの機能としては、グループ人財会議を年２回開催し、グループ各社の課題及びKPIの進捗について報告・共有を行っております。さらに、ダイバーシティ・採用・労務マネジメントといったテーマごとに個別の分科会を行い、人財戦略を着実に実行できる体制を整えています。

＜人財戦略の推進体制＞

グループ全体でのグループ人財戦略の推進に加えて、各社においては、ビジネスモデルに最適な取組を推進しております。経営戦略、事業戦略と人財戦略がどれも一貫したものとなるよう、グループ人事部およびグループ経営企画部を中心としたコーポレート部門が連携しながら、各社の人事施策の推進を支援しております。

＜グループ推進体制＞

②戦略

ありたい姿の実現に向け、当社グループは“すべての従業員が「挑戦するDNA」と「社会に向き合う使命感」をもち、サステナブルな社会づくりと成長を目指します”というグループ人財理念を掲げました。

そして、グループ人財戦略として、『価値を創造する人づくり』『多様性と一体感のある組織づくり』『働きがいと働きやすさの向上』の３つの戦略を進めております。

１つ目の『価値を創造する人づくり』は、グループ理念と経営戦略に基づいた、人財の育成に関する方針です。長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の実現に向けてグループ理念の浸透を図るとともに、全社方針と連動するDX人財の育成と環境経営に基づく人財育成を掲げております。

２つ目の『多様性と一体感のある組織づくり』は、グループの価値創造を支える社内環境整備に関する方針です。女性管理職比率向上をはじめとする女性の活躍推進や、DE&I（ダイバーシティ、エクイティ＆インクルージョン）の取組による多様な人財の活躍推進に加えて、イノベーティブな組織風土の醸成が、「挑戦するDNA」の体現やグループの価値創造には不可欠と考えております。

３つ目の『働きがいと働きやすさの向上』は、従業員一人ひとりを支える社内環境整備に関する方針です。健康経営の推進や、ライフステージに応じた多様な働き方の支援に加え、働きがいという観点でのワークエンゲージメントの向上も重要な施策として取り組み、モニタリングをしております。

これら３つの人財戦略に取り組むことで、グループ従業員に対して、こころもからだも健康にモチベーションと志をもって働ける環境を実現するとともに、生産性が高く広く社会に貢献する人財を輩出します。当社グループは人的資本経営に取り組むことで、2030年のありたい姿「価値を創造し続ける企業グループ」の実現を目指して参ります。

＜人財理念と人財戦略＞

A.グループ全体での取組

・グループ理念の浸透

「WE ARE GREEN」は、多様なグリーンの力で、2030年にありたい姿を実現していく私たちの姿勢を表現したグループスローガンです。

グループインナーサーベイ（Eラーニング形式）ではグループ従業員の意識向上を図るとともに、特にグループ各社執行役員については、どれだけ自身がグループ連携を実践できているかを示す「自分ゴト化」度を測定しております。2024年度は90%（計145名回答）の執行役員が実践していると回答し、前中期経営計画最終年度の2025年度目標を達成しました。

また、2024年度には、「誰もが自分らしくいきいきと輝ける未来」の実現に向けた新たな取組として、グループ横断でのインナーコミュニケーション企画「東キュン不動産ホールディングス」を開始しました。

それぞれが持つ”好き”＝“キュン”をヒントに未来を発想するAIを通じて画像を生成し、グループ内共有やチームビルディングへの活用を行うことで、グループの更なる一体感の醸成を目指します。

＜インナーコミュニケーション企画「東キュン不動産ホールディングス」＞

「東キュン不動産ホールディングス」特設サイト　　　　　　　　渋谷駅での広告掲載イメージ

・DX人財の育成

全社方針である「DX」に基づき、DX事例の創出を目指して、グループ横断プロジェクトの実行と実践型学習・研修の両輪で人財基盤の構築を行っております。2022年２月にはTFHD digital株式会社を設立し、デジタル専門人財の採用を行い、グループ各社およびグループ全体のDX支援を行う体制を築きました。そうしたDX推進に向けた組織・制度の整備や既存・新規ビジネスの双方での具体的なDX事例などが評価され、経済産業省によるDX認定に2021年より継続して選出されております。

特に、事業会社においてDX推進の中心的な役割を担う人財を「ブリッジパーソン」と定義し、2030年度までにDX推進人財10,000人育成という目標を掲げて取り組んでおります。ブリッジパーソン育成のために、データ・AI活用やデジタルマーケティングなど様々なデジタルスキル習得のためのプログラムを用意するほか、ビジネスモデル変革を担う人財を育成する実践型研修である未来洞察型プログラム「HD-X」では未来のデジタル事業構想を不動産開発の現場社員が参加してアイデア創出を行っております。

これらの人財育成の取組を基盤に、「デジタル活用によるビジネス件数」は2024年度実績で累計77件に至り、2030年度の計100件以上という目標にむけて着実に遂行しております。また、東急不動産㈱では全社員を対象にITパスポートの取得を促し、2024年度実績で93%が取得済み、2030年度取得率100%を目指しております。

＜DX人財の人財体系・目標数値・プログラム＞

・環境経営に基づく人財育成

全社方針である「環境経営」に基づき、Eラーニングや体感型サステナブル研修、サステナブル・アクション・アワードを通じて啓発を行っています。サステナブル・アクション・アワードでは、事業活動を通じた環境・社会課題解決の具体的な取組を表彰しています。2024年度は192案件（対前年+11件）という多くの応募が寄せられ、2022年度から2024年度までの累計応募数は496件となり、2025年度の目標であった累計応募数300件という目標を大幅に達成。これらの取組を基盤とした「事業を通じた環境への取組件数」は2024年度実績で35件、累計105件となり、2030年度目標である累計100件以上を達成し、成果を創出しています。環境先進企業として、社員一人ひとりが環境への理解を促進し、環境価値の機会創出につながる人財育成を図っています。

・女性の活躍推進

女性の活躍推進については特に重要なテーマと捉え、女性の職業生活における活躍の推進に関する法律（女性活躍推進法）の基本理念に則り、性別にかかわらず個性と能力を十分に発揮できる環境づくりに取り組んでいます。

女性の活躍を促進するために、当社グループは次の３つの方針で取り組んでおります。第一に、経営層のコミットメントです。女性の活躍推進を経営課題として捉えるために、「新卒女性採用比率」「女性管理職比率」「女性管理職候補比率」をKPIとして取り組んでおります。「新卒女性採用比率」は、2030年度目標は50%と掲げて採用活動に取り組んでおり、2025年4月実績は40%となりました。「女性管理職比率」は2030年度目標を20%以上と掲げており、2025年４月実績が９%という進捗です。「女性管理職候補比率」は女性管理職の一つ手前の等級（係長層）を対象とした指標で、2030年度目標を20%以上と設定し、2025年４月実績19%です。「女性管理職比率」は実績から一定の乖離がある目標値ではありますが、「女性管理職候補比率」の底上げを図ることで進めて参ります。

第二に、制度の取組です。具体的には、産休・育休取得者に対応した昇格プログラム運用（東急不動産㈱）、育児サポート制度・パートナー制度による目標軽減・休日シフト・複数担当制（東急リバブル㈱）などを導入しております。制度については一定の整備が進んできております。

第三に、風土の取組です。制度があっても風土が伴わなければ、女性活躍は実現できないと考えております。会社を越えたネットワーキングに積極的に取り組んでおり、2024年度はグループ３社合同での次世代女性リーダー育成研修を実施しました。

その他、男性育児休暇取得率について2030年100%と目標に掲げており、2024年度実績は93%となりました。男性も積極的に育児休暇を取得することで、男女間の職位の偏りがないよう、女性のキャリアパスや働き方を支援し、これまで以上の女性活躍を促進するとともに、男女賃金格差の改善に取り組んでまいります。

・多様な人財の活躍推進

当社グループはDE&Iビジョンを策定しております。多様な属性の違いをお互いに認め、差別をなくすと共に公正な活躍機会を提供し、誰もが自分らしくいきいきと働ける環境作りを進めることで、イノベーションを生み出し、価値創造に取り組みます。従業員に対しては「DE&I」理解深化のEラーニングを実施し、受講率をKPIとして設定、2030年度は受講率100%を目指しております。また、多様性を担保するためのKPIとして「キャリア採用者管理職比率」を設定、2030年度50%を目標と定めました。現状キャリア採用者管理職比率は54%となっており、既に目標達成済ですが、引き続き登用を続ける方針です。

また、多様な人財の活躍に向け、外国人財の登用も積極的に進めており、2025年２月に外国人財を支えるプラットフォームを提供する新会社Global Gateway Japan株式会社を設立しました。日本で働きたいと願う外国人財が安心して働ける環境を提供すると共に、ビルメンテナンス業界や宿泊業界など労働集約型で人手不足の問題を抱える業界全体の活性化を促進します。

・イノベーティブな組織風土の醸成

「挑戦するDNA」を継承し、会社の枠を超えたイノベーションを創出するために、「STEP」というグループ共創型社内ベンチャー制度を設立しております。「STEP」は「S（Start/Sustainable/Shibuya）」＋「TFHD（東急不動産ホールディングス）Entrepreneur Program」の略称です。2019年度にグループ従業員を対象として開始し、2024年度には第６期を迎えました。2024年度時点で応募累計401件、内５件が事業化決定しております。2025年４月には事業化５件目となる株式会社ReINNを設立。民泊サービスを提供する会社として、日本の宿泊市場の再定義と未活用不動産資産の有効活用を目指す新たなサービスを展開いたします。

「STEP」では、審査の結果、会社設立ではなく、グループ内での施策として採用されたプロジェクトもあります。2021年度応募の「メンタルヘルス不調者の職場復帰支援」の事業案は、東急不動産ホールディングスのグループ人事施策として姿を変えて始動。2024年度には対象者向けアプリのトライアル利用を開始するなど、グループ従業員の心身の健康を支える活動を行っております。このように、会社設立という手段だけに留めず、イノベーティブな組織風土が途切れぬようグループで多面的に取り組んでおります。

＜社内ベンチャー制度「STEP」＞

・健康経営の推進

従業員の幸福と健康維持・増進を重要な経営課題と捉えて、心身の健康に繋がる様々な施策に取り組んでいます。2030年度の目標として、健康診断受診率100%・ストレスチェック受検率100%・男性育児休暇取得率100%を目標に掲げ、セミナーや啓蒙活動などに取り組んでいます。男性育児休暇取得率は2023年度89%に対し、2024年度実績は93%(+４%)に向上しました。引き続き、従業員が健康で働きやすい職場づくりに取り組んでいきます。

・柔軟な働き方の支援

効率性・生産性の向上とワーク・ライフ・バランスの実現のため、柔軟な働き方を支援しています。主要会社（東急不動産㈱、東急リバブル㈱、㈱東急コミュニティー、東急住宅リース㈱、㈱学生情報センター）ではテレワーク制度およびフレックス勤務制度（またはスライド勤務制度）を導入し、ITを活用して場所や時間にとらわれないフレキシブルな働き方を実現しています。東急不動産㈱では、副業制度についてもトライアルを実施しており、社員の挑戦と自律を支援しています。

・ワークエンゲージメントの向上

グループ各社では定期的なストレスチェックと合わせて、ワークエンゲージメントの調査を行ってきました。加えて、個社ごとの従業員エンゲージメント・サーベイを定期的に実施しています。東急不動産㈱では、サーベイ結果を組織単位（ユニット・本部・部・グループ）で各組織長にフィードバックすることで、エンゲージメントの維持・改善に取り組んでおります。2017年度より全社を対象に導入し、2023年度、2024年度ともにレーティングAA（全11段階の格付けランクの上から２番目）を維持、2030年度目標を前倒しで達成しております。

サーベイ結果からわかる同社の主な強みは、「理念の発信と伝達」「個性や能力の発揮」「部下への支援行動」です。トップメッセージが社内に浸透しているとともに、従業員ひとり一人の個性や能力が発揮しやすい職場を実現しております。一方、課題の「ナレッジの汎用化・標準化」については、DX推進によるナレッジシェアやChatGPTなどAIを活用した業務効率化・高度化により改善活動を継続して参ります。レーティングだけでなく、各スコアからわかる強みをさらに強化し、働きがい・働きやすさの向上を目指します。

B.資産活用型ビジネスにおける取組（東急不動産㈱）

資産活用型ビジネスを担う東急不動産では、長期ビジョン「GROUP VISION 2030」の実現に向けて、2022年度に人事制度を改定。目指すべき社員像を「事業プロデューサー」と掲げ、その社員像を実現するために人事制度を体系化しております。

事業プロデューサーとは、自ら知見と経験を広げ社会への価値創造を追求する人財です。３つの行動指針（チャレンジシップ、オーナーシップ、パートナーシップ）と、５つの求める人財要件（企画力、実行力、影響力、人材開発・組織開発力、倫理観）を職種・等級のレベルに応じて設定し、期待する役割を明確化しています。

・採用・配置

採用は、新卒採用とキャリア採用を継続的に行っています。特にキャリア採用については、リファラル（社員紹介）採用やリターンエントリー（元社員の再入社）で幅を広げるほか、2023年７月には元社員が参加するアルムナイネットワークを設立。元社員との事業共創や再入社のきっかけづくりとなる活動をしております。また、専門性の高いDX・施工管理・経理・法務などの職務について、ジョブを特定した専任職としてジョブ型採用（職務限定採用）を積極的に行っております。また、キャリア入社の社員に対しては、オンボーディング取組として、入社後のフォロー面談や座談会などを実施しています。

配置は、総合職については長期的な目線で事業プロデューサーとしての育成を行うため、ジョブ・ローテーション制度を2012年より継続しています。新卒入社後9年間において、２業（住宅事業、都市事業他）・２職務（開発、営業・運営、スタッフ）を原則経験するものとして配属・異動を行っています。また、本人が自律的なキャリアを選択できるよう、全社員との人事面談や、本人異動宣言制度（FA制度）を運用。毎年社員が手上げで別事業の部門へ異動し、新たな職務に挑戦しています。

・等級・評価・報酬

等級は、M職（マネジメント職）・L職（リーダー職）・S職（スタッフ職）の大きく３段階に分けており、それぞれの期待役割を明確に定義し、能力発揮・成長を促しています。評価は、部門内外への組織貢献を評価する「組織貢献度目標」や「チャレンジ宣言」を設定し、組織に対する貢献度を評価します。報酬は、全社の業績を社員の賞与に反映するほか、個人の評価符号に賞与のインセンティブを設けており、主体的なチャレンジに報いる制度設計となっています。これらの制度を通じて、事業プロデューサーとして期待する役割の理解浸透や意識共有を図りつつ、一人ひとりの活躍に報いる処遇を設けております。

・育成・昇格

育成は、全社員が自身の上長と1on1面談を実施するほか、求められる能力要件を基準とした360度フィードバックを実施しています。新卒入社１年目の社員についてはOJT制度を導入しており、OJTメンターが月1回の面談を行うことでサポート。その他の等級については事業プロデューサー育成および経営リーダー育成（サクセッション）の観点に基づいて研修を体系化し、定期的にプログラムの見直しを行っております。2024年度の一人あたり研修費用は83,108円、一人あたり研修時間は16時間という実績です。

昇格は、従来の年功序列から実力主義への転換を進めるべく、2022年４月の人事制度改定において、昇格に必要な滞留年数要件をほぼ撤廃しました。その上で、昇格プロセスを自薦でのエントリーを起点とすることで、年齢や性別にかかわらず能力と意欲の高い社員が活躍しやすい風土づくりを行っています。また昇格候補者は、年間を通じた育成プログラムに参加する仕組みとしております。プログラムでは、タレントレビュー会議（部下の育成会議）や外部機関によるアセスメントを実施し、参加者の強みや課題について多面的にフィードバックを行います。加えてナナメ1on1（他部門の上長との1on1）を実施することで、全社目線で育成に取り組んでいます。

C.人財活躍型ビジネスにおける取組（東急リバブル㈱）

東急リバブル㈱の強みは、お客様から寄せられる不動産売買・賃貸ニーズに対して、広い事業領域と事業間連携で確実に収益機会に繋げることができる体制・人財です。理念や営業戦略においても、自部門に限らず全社の事業・リソースを活用してお客様に付加価値を提供できる人財をマルチバリュークリエイター（MVC）と定義し、そのような人財に成長するための育成・配置の仕組みづくりを行っています。

・理念浸透

東急リバブル㈱では、業界トップクラスのプレゼンスを実現すべく、会社が目指すビジョンや理念を社員に浸透する取組に注力しています。例として事業を牽引する管理職に対して、社長が自ら経営方針・事業戦略を対面で説明を行い、直接質疑を交わす説明会を毎年開催しており、同説明会の内容は管理職以外の全社員も閲覧できるよう動画配信しております。また理念や戦略を自分事化するために、課長同士が意見交換やネットワーク構築を図る管理職 座談会を開催し、2024年度は計９回実施しました。

＜理念浸透の取組＞

・育成・配置の仕組み

人財活躍型ビジネスでは、一人ひとりのスキル・知識が大きな資本となります。そのため、新しく入社した社員を早期に戦力化して全体を底上げできるか否かが、事業の成果に直結します。東急リバブルでは、優秀営業担当者の知見を集め体系化した「虎の巻」プログラムを活用し、新入社員にも早期から優秀者のノウハウを伝授しております。本プログラムでは集合研修・ロールプレイング研修を継続的に実施するほか、成果検証として営業レベル評価や知識テストを組み合わせて、社員本人や上長に対して成長段階を見える化することで確実な育成を推進しております。本プログラムの取組は2018年に第７回「日本HRチャレンジ大賞」を受賞しました。

また、MVCとして事業領域の広さを活かした取組ができるよう、社員が様々な業務経験を積むことができる制度を整えています。具体的には、現業務3年経過した社員を対象として、希望する部門に異動希望をエントリーできるキャリアチャレンジ制度や、他部門の業務が１～２日程度体験できる社内インターン制度などを運用しています。これらの制度を通じて、MVCとしての社員の成長や、事業間連携の促進を行っております。

＜「虎の巻」プログラム＞

D.人財活躍型ビジネスにおける取組（㈱東急コミュニティー）

㈱東急コミュニティーでは、社員が提供する技術やサービスこそ最大の商品と考え、特色ある研修制度と施設を完備しております。自社技術研修センター「NOTIA（ノティア）」と「マンションライフ館」で、より高度な人財育成に取組、お客様への上質なサービス提供を目指します。

・技術研修センター「NOTIA（ノティア）」

2019年５月に開業したNOTIAは、2,000名を超える技術系社員を育成する自社の研修センターです。研修機能と環境性能を有することで、建物そのものが社員にとって「気づきの場」となるよう設計しております。センター内は、電気、空調、防火・防災や給排水・衛生など各設備機器の原理原則を体感し学べる設備実習のフロア、グループで課題を解決する協調学習の場となるアクティブラーニングスペース、共創の広場・ホールを有する多目的フロアから構成されます。

実践的な技術力と提案力を育成するNOTIAは建物としても評価されており、優れた省エネへの取組やビジネスモデルを表彰する「省エネ大賞（2021年）」や「学会賞技術賞（空気調和・衛生工学会（2021年）」のほか、「カーボンニュートラル賞 大賞（第10回）（2022年）」を受賞しております。また、先進的な環境技術を導入し、東京都内の事務所ビルとしては初めて「Nearly ZEB」（省エネルギー75%(正味)を達成したビル）を取得しました。

・技術研修センターNOTIA「マンションライフ館」

NOTIAの別館となるマンションライフ館は、2013年に開設したマンション管理業務の専門研修施設です。現実と変わらない環境を再現して訓練を行い、マンション運営のプロである営業担当（フロント担当）やアメニティーメイト（管理員）を育成しています。特に、現地に常駐する管理員が把握しておかなければならない知識や情報、そして居住者とのコミュニケーションについて実践を通して学ぶことで、マンションの管理維持および居住者との良い関係を築ける管理員を育てております。同社ではシニア人財の雇用を積極的に取り組んでおりますが、年齢に関わらず質の高いサービスを提供できるよう、研修に力を入れております。

E.人財活躍型ビジネスにおける取組（東急住宅リース㈱）

東急住宅リース㈱では、設立10周年を機に、本社を「汐留ビルディング」へ移転しました。従業員が打ち合わせ等で使用しやすい、コミュニケーションが活性化するよう工夫したエリアを動線の中心に設けることで、オフィスで働く時間をより有意義なものとし、お客様へ提供するサービスの質向上に邁進できる執務環境を整備しています。

③リスク管理

人財戦略の推進におけるリスクの１点目は、経営戦略と実際の人財施策に乖離が生じることです。それを防ぐため、各施策に対応する人財KPIを指標として設定し、サステナビリティ委員会にて進捗を報告しております。経営層が人財戦略の方針について議論することで、経営戦略と現場の施策が一貫したものとなるよう担保しております。

リスクの２点目は、採用です。当社グループは全国に拠点を持ち、100社超・約３万人の従業員から構成されます。国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人手不足が、当社グループの事業継続性に与える影響は少なくありません。人手不足に対する取組方針は、第一に、グループ全体での採用計画・活動のモニタリングや、合同採用イベント・活動の強化です。東急不動産ホールディングスのグループリソースおよびブランドを最大限に活用し、グループ全体の継続的な採用を支援します。第二に、外国人財の採用です。適切な採用ルートを通じた雇用を行うとともに、人権に配慮した労働環境の整備に取り組むことで、グループ内で必要な労働力を維持し、事業継続性を担保します。先述の、外国人財プラットフォームを提供するGlobal Gateway Japan株式会社が中心となり、管理運営事業を中心としたグループ各社の人手不足に対応していきます。

④指標及び目標

＜人財KPI表＞

※2024年度及び2025年４月の実績は、第三者検証取得前の実績も含まれており、概算値になります。

### ３【事業等のリスク】

当社グループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。

なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。

（１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク

当社グループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。

また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。

マテリアリティ | 主な機会とリスク （○機会、●リスク） | 主な変動要因 | 重要リスク
多彩なライフスタイルをつくる | ○あらゆる生活シーンの融合 ●消費者ニーズとのミスマッチ | ・景気動向、不動産市況 ・競合企業動向 ・金融市場（金利、株価） ・消費者動向 | 投資リスク 財務資本リスク
ウェルビーイングな街と暮らしをつくる | ○コミュニティ形成の重要性増大 ○防災・減災ニーズの高まり ●都市間競争における劣後 ●資産の維持管理不足により価値低下
サステナブルな環境をつくる | ○脱炭素・循環型社会への対応ニーズ 拡大 ●気候変動・災害激甚化 ●環境規制強化等によるコスト増 | ・移行リスク：炭素税など法 規制の厳格化等 ・物理リスク：建物被害や気 温上昇による施設運営影響等 | 気候変動リスク
デジタル時代の価値をつくる | ○toC接点活用の重要性増大 ●既存事業のディスラプター出現 | ・デジタル技術・企業等の動向 | IT戦略リスク・ デジタル戦略リスク
多様な人財が活きる組織風土をつくる | ○多様な人財によるイノベーション 創発 ●人材獲得市場における競争激化 | ・人材の確保、育成 ・長時間労働 | 人事労務リスク
成長を加速するガバナンスをつくる | ○透明性向上によるステークホルダー との関係強化 ●法令違反、セキュリティ体制等不備 による損失、信用低下 | ・サイバー攻撃 ・安全対策、BCPの不備 ・役職員の不正、法令違反 ・取締役会の実効性 | 情報セキュリティリスク 危機管理対応 法務コンプライアンス リスク

なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。

各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。

①投資リスク

当社グループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。

当該リスクについては当社のグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。

②財務資本リスク

当社グループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。

金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.3％、固定比率は92.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、当社のグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の当社への影響の定量的なシミュレーションを行っております。

自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。

③気候変動リスク

当社グループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、当社グループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては、当社のグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。

当社は「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、その取組について議論する「TCFDコンソーシアム」にも参加しております。提言に基づいた、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。

詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における（２）気候関連および自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。

④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク

当社グループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して当社グループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては当社のグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。

⑤人事労務リスク

当社グループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、当社グループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。

当該リスクについては当社のグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会への報告を行う予定です。

⑥情報セキュリティリスク

当社グループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては当社のグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。

⑦危機管理対応

国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては当社のグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。

⑧法務コンプライアンスリスク

当社グループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクについては当社のグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールディングスグループ　コンプライアンスマニュアル」を策定し、定期的に研修などを行うことで、全役員及び従業員に対しコンプライアンスの周知・徹底を図っています。

（２）リスク管理体制

個別の重要リスクはリスクの種類に応じてリスクマネジメント委員会及びグループ経営会議が各々管理し、リスク全体の統括的な管理はリスクマネジメント委員会が行い取締役会へ報告いたします。

リスクマネジメント委員会では、グループ横断的に管理が必要と考えられるグループ重点対策リスクの管理と、グループ各社のリスク管理状況の把握、評価を行います。

グループ重点対策リスクには、主管部署を定めて、リスク管理のPDCAを徹底いたします。また、グループ各社のリスク管理状況をリスクマネジメント委員会において把握、評価することによりグループ全体のリスク管理体制を強化いたします。

また、内部監査を通じて管理体制および管理業務の十分性を確認するとともに、重大リスクに関する監査を優先度に応じて計画的に実施しています。緊急かつ重大な損失の危険に対しては、「緊急時対応基本規程」に基づいて情報伝達および意思決定を行い、被害を最小限にとどめる対応を行います。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①財政状態及び経営成績の状況

財政状態

資産の部は、リニューアブル・ジャパン㈱の新規連結や、販売用不動産への投資等の進捗等により、対前会計年度末2,292億円増加の3兆2,599億円となりました。負債の部は、有利子負債の増加等により対前会計年度末1,576億円増加の2兆4,164億円となり、また、純資産の部は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末716億円増加の8,435億円となりました。

経営成績

当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした住宅分譲事業や売買仲介事業の好調、旺盛なインバウンド需要の取込みに伴うホテル事業の好調等により、売上高1兆1,503億円（対前期＋4.3％）、営業利益1,408億円（同＋17.1％）、経常利益1,292億円（同＋17.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益776億円（＋13.2％）と、増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。

|  |  | （単位：億円）
| 前期 | 当期 | 比較
売上高 | 11,030 | 11,503 | 473
営業利益 | 1,202 | 1,408 | 205
経常利益 | 1,104 | 1,292 | 188
親会社株主に帰属する当期純利益 | 685 | 776 | 90
有利子負債 | 15,901 | 17,478 | 1,577

＜セグメント別業績＞

売上高 |  | （単位：億円） |  | 営業利益 |  | （単位：億円）
| 前期 | 当期 | 比較 |  |  | 前期 | 当期 | 比較
合計 | 11,030 | 11,503 | 473 |  | 合計 | 1,202 | 1,408 | 205
都市開発 | 3,654 | 3,488 | △166 |  | 都市開発 | 532 | 705 | 174
戦略投資 | 1,080 | 1,108 | 28 |  | 戦略投資 | 151 | 52 | △100
管理運営 | 3,715 | 3,658 | △56 |  | 管理運営 | 228 | 250 | 22
不動産流通 | 2,856 | 3,454 | 599 |  | 不動産流通 | 385 | 508 | 123
全社・消去 | △274 | △206 | 67 |  | 全社・消去 | △95 | △108 | △13

A.都市開発事業

売上高は3,488億円（対前期△4.5％）、営業利益は705億円（同＋32.7％）となりました。

売上高は、「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」で「Shibuya Sakura Stage」（東京都渋谷区）の通期稼働、「その他」で「Shibuya Sakura Stage」の一部持分の売却等による増収の一方、「住宅」では、「その他」で投資家向け売却等の減少等により減収となり、セグメント全体で減収となりました。

営業利益は、「Shibuya Sakura Stage」の売却益の計上及び分譲マンションの粗利益率の改善等により、セグメント全体で増益となりました。

賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（オフィス・商業施設）は0.3％と引き続き低水準を維持しております。

また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。当期の分譲マンションは、「ザ・タワー十条」（東京都北区）、「ブランズ千代田富士見」（東京都千代田区）等を新規竣工引渡物件として計上しました。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同＋２Ｐ）となっております。

|  |  |  |  |  | （億円）
| 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
売上高 | 3,654 | 3,488 | △166 |  | 3,640 | △152
| オフィス・商業施設 | 1,772 | 2,134 | 361 |  | 2,191 | △57
|  | 賃貸オフィス | 563 | 620 | 57 |  | 613 | 7
|  | 賃貸商業施設 | 421 | 474 | 53 |  | 475 | △1
|  | その他 | 789 | 1,040 | 251 |  | 1,103 | △63
| 住宅 | 1,882 | 1,355 | △527 |  | 1,449 | △94
|  | 住宅分譲 | 895 | 848 | △47 |  | 844 | 4
|  | その他 | 987 | 507 | △480 |  | 605 | △98
営業利益 | 532 | 705 | 174 |  | 739 | △34
| オフィス・商業施設 | 337 | 561 | 224 |  | 542 | 19
| 住宅 | 194 | 144 | △50 |  | 197 | △53

※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値

賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率

2022年３月期末 | 2023年３月期末 | 2024年３月期末 | 2025年３月期末
1.3％ | 1.1％ | 4.8％ | 0.3％

住宅分譲：分譲マンション |  |  | （戸）
| 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
計上戸数 | 1,280 | 1,006 | △273 |  | 1,005 | 1
契約戸数 | 1,008 | 1,121 | 113 |  | － | －
期末完成在庫 | 127 | 185 | 58 |  | － | －

B.戦略投資事業

売上高は1,108億円（対前期＋2.6％）、営業利益は52億円（同△65.9％）となりました。

「インフラ・インダストリー」では物流施設等の投資家向け売却等の減少により減収の一方、「海外事業」のインドネシアの分譲マンション計上戸数増等により増収となりましたが、北米における費用増加等により、セグメント全体では増収減益となりました。

再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,527MW（対前期末＋699MW）の規模となります。

|  |  |  |  |  |  | （億円）
|  | 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
売上高 | 1,080 | 1,108 | 28 |  | 1,110 | △2
| インフラ・インダストリー | 885 | 850 | △35 |  | 864 | △14
| 投資運用 | 99 | 94 | △6 |  | 85 | 8
| 海外 | 95 | 165 | 70 |  | 161 | 4
営業利益 | 151 | 52 | △100 |  | 28 | 24
| インフラ・インダストリー | 193 | 151 | △42 |  | 142 | 9
| 投資運用 | 68 | 62 | △5 |  | 56 | 6
| 海外 | △114 | △161 | △48 |  | △170 | 8

※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値

※インフラ・インダストリー：再生可能エネルギー発電施設・物流施設等

※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等

再生可能エネルギー発電施設

| 2022年３月期末 | 2023年３月期末 | 2024年３月期末 | 2025年３月期末
稼働施設数（件） | 66 | 65 | 74 | 196
稼働済定格容量（MW） | 882 | 1,034 | 1,342 | 1,955

※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。

※2024年３月期末までは、国内プロジェクトのみを記載しております。

※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。

※2025年３月期末の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱及びその子会社の稼働施設を含んでおります。

C.管理運営事業

売上高は3,658億円（対前期△1.5％）、営業利益は250億円（同＋9.6％）となりました。

売上高は、「管理」において「マンション管理」に含めていた戸建てリフォーム事業の譲渡等や、「ウェルネス」において「ヘルスケア」に含めていた㈱東急スポーツオアシス（注）の全株式譲渡に伴う連結除外等により、セグメント全体で減収となりました。

営業利益は、「管理」における「マンション管理」の工事の増加、「ビル管理」の大型案件の管理開始等や、「ウェルネス」における東急ステイを中心とした「ホテル」でのインバウンド需要の取込み等により、セグメント全体で増益となりました。

|  |  |  |  |  | （億円）
| 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
売上高 | 3,715 | 3,658 | △56 |  | 3,620 | 38
| 管理 | 2,260 | 2,191 | △69 |  | 2,180 | 11
|  | マンション管理 | 1,277 | 1,218 | △60 |  | 1,212 | 6
|  | ビル管理 | 982 | 974 | △9 |  | 968 | 6
| ウェルネス | 1,325 | 1,328 | 3 |  | 1,300 | 28
|  | ホテル | 546 | 677 | 131 |  | 654 | 23
|  | レジャー | 174 | 176 | 2 |  | 161 | 15
|  | ヘルスケア | 285 | 136 | △149 |  | 136 | △0
|  | その他 | 320 | 339 | 19 |  | 349 | △10
| 環境緑化等 | 130 | 139 | 9 |  | 140 | △1
営業利益 | 228 | 250 | 22 |  | 239 | 11
| 管理 | 115 | 130 | 16 |  | 120 | 10
| ウェルネス | 110 | 117 | 7 |  | 118 | △1
| 環境緑化等 | 4 | 4 | 0 |  | 1 | 3

※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値

※ホテル　　：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等

※レジャー　：ゴルフ場、スキー場等

※ヘルスケア：シニア住宅、フィットネス施設（㈱東急スポーツオアシス（注）の全株式譲渡に伴い前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外）等

（注）㈱東急スポーツオアシスは、2025年４月１日付にて㈱ルネサンスに吸収合併されております。

期末管理物件数 |  |  |  |  |
| 2022年３月期末 | 2023年３月期末 | 2024年３月期末 | 2025年３月期末 | 2026年３月期末 予想
マンション(戸) | 831,603 | 867,891 | 845,241 | 814,994 | 845,723
ビル等 (件) | 1,626 | 1,656 | 1,644 | 1,618 | 1,622

D.不動産流通事業

売上高は3,454億円（対前期＋21.0％）、営業利益は508億円（同＋31.8％）となりました。

「仲介」では、「売買仲介」は堅調な不動産流通市場を捉え、取扱件数、取扱高の増加により、「不動産販売」は大型案件の取込みおよび計上戸数の増加により増収となり、セグメント全体でも増収増益となりました。

|  |  |  |  |  | （億円）
| 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
売上高 | 2,856 | 3,454 | 599 |  | 3,260 | 194
| 仲介 | 1,872 | 2,400 | 528 |  | 2,202 | 198
|  | 売買仲介 | 858 | 946 | 88 |  | 920 | 26
|  | 不動産販売 | 944 | 1,374 | 429 |  | 1,181 | 192
|  | 販売受託等 | 69 | 80 | 11 |  | 101 | △20
| 賃貸住宅サービス | 984 | 1,054 | 70 |  | 1,058 | △4
営業利益 | 385 | 508 | 123 |  | 461 | 47
| 仲介 | 337 | 434 | 96 |  | 392 | 41
| 賃貸住宅サービス | 47 | 70 | 24 |  | 69 | 2

※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値

売買仲介 |  |  |  |  |  |
| 前期 | 当期 | 比較 |  | 通期予想 （11月５日公表） | 対予想
取扱件数 (件) | 30,265 | 32,918 | 2,653 |  | 32,911 | 7
取扱高 (億円) | 20,801 | 22,312 | 1,510 |  | 22,679 | △367

※リテール、ホールセールの合計値です。

賃貸住宅サービス期末管理戸数 |  |  |  | （千戸）
| 2022年３月期末 | 2023年３月期末 | 2024年３月期末 | 2025年３月期末 | 2026年３月期末 予想
賃貸住宅 | 117 | 130 | 138 | 144 | 153
学生マンション等 | 48 | 52 | 56 | 55 | 56

※学生マンション等の管理戸数の2026年３月期末予想は、2027年３月期初の計画値

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,575億円となり、前期末と比較して888億円の減少となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。

（投資活動におけるキャッシュ・フロー）

投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となりました。

③生産、受注及び販売の実績

生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。

①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度における我が国経済は、国内外の政策動向や金融資本市場の変動により不透明感が継続したものの、インバウンド需要の拡大や雇用・所得環境の改善等を受け、緩やかなインフレ傾向のもと、回復基調で推移いたしました。

このような状況のもと、当社グループは、長期経営方針における強靭化フェーズとして、2025年度から開始する新中期経営計画の策定を進めてまいりました。

当社グループが注力する広域渋谷圏では、「東急プラザ原宿「ハラカド」」の開業に続き、2025年2月に「代々木公園 BE STAGE」の一部供用を開始いたしました。2023年度以降に順次開業を迎えた大型４物件を中心に、エリアの面的連携、回遊性が向上しており、今後は、スタートアップ共創・体験型コンテンツ開発等のソフトとハードを融合させた取組の推進により、広域渋谷圏の更なる魅力づけと収益化の両立を図ってまいります。

当社の全社方針「環境経営」では、脱炭素社会・循環型社会・生物多様性の3つを重点課題とし、環境を起点とした事業機会の拡大を進めております。なかでも、再生可能エネルギー事業は、2014年の参入以来、ノウハウの蓄積と規模拡大、電源の多様化に注力し、安定的に収益に寄与しつつ当社グループの他事業における環境の付加価値創出に貢献する事業へと成長してまいりました。

国策としてGX推進や再生可能エネルギー電源比率の拡大への取組等が掲げられ、一層の市場規模拡大が見込まれる一方、新たなプレイヤーの参入により競争が激化するなど、市場の環境・構造が急速に変化しております。そのようななか、本事業を当社グループの新たな柱として、持続的な成長を図るため、M＆Aや外部パートナーとの連携等を通じたバリューチェーンの構築を推し進めるとともに、Non-FIT案件を含めた開発の加速と電力小売顧客基盤の強化によるFITに頼らない電力供給モデルの構築に取り組んでまいりました。

財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。

セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

・都市開発事業セグメント

オフィス・商業施設事業では大型案件の着実な推進による安定利益の獲得に加え、広域渋谷圏のエリア価値向上及び新たな収益機会の獲得に向け、コンテンツ事業やスタートアップ企業との連携強化による価値創造に取り組んでまいります。

オフィスマーケットは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移しております。2025年３月期末の当社施設の空室率（オフィスビル・商業施設）は、0.3％と引き続き低水準を維持しております。

商業施設の売上は、郊外施設は新型コロナウイルス感染拡大前のレベルを超えて安定して推移しており、都心施設もインバウンド消費等で新型コロナウイルス感染拡大前の水準に回復をしております。広域渋谷圏における文化創造・発信拠点の核となる商業施設として、2024年４月に「東急プラザ原宿「ハラカド」」が開業したことに加え、新たな価値提供に向けた既存施設のリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。

分譲マンションマーケットは、住宅ローン金利動向には注視が必要ですが、実需層を中心に、当社グループのマンション販売は堅調に推移しており、2026年３月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76％となっております。「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に分譲マンション事業を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。建築工事費は、資材価格の高騰や慢性的な人工不足により上昇傾向にありますが、引き続き状況を注視しながら、コストコントロールを図ってまいります。

・戦略投資事業セグメント

当社グループが、近年事業規模を拡大させてきた再生可能エネルギー事業は、FIT制度に基づく発電施設においては売電単価が固定されており、安定的に収益に寄与する事業です。「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を４～５割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を０にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれます。

再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・太陽発電施設を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電池への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、O＆M※１や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。

インダストリー事業における物流施設は、EC市場の成長により引き続き需要拡大が見込める環境であり、再生可能エネルギーの活用やCASBEE認証取得等の環境配慮型施設など、当社グループならではの付加価値を創出し、他社との差別化を図りながら、今後も事業の拡大を進めてまいります。また、データセンター等の新たなアセットの拡大にも取り組んでまいります。

海外事業における米国事業では、大型開発などで築いた信用力や現地社員のローカルネットワークによる情報力を活かして事業モデルを多様化し、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では自社開発アセットによる賃貸事業で安定利益を上げつつ、優良パートナーとの関係が構築されている国において、成長事業への投資を進めてまいります。

・管理運営事業セグメント

管理事業における事業環境は、インフレ下での資材・労務費の継続的な上昇、労働力確保難などを課題として認識しております。重点課題としては、ストック拡大に頼った利益成長ではなく、「量」から「質」への転換及び質の向上により、生産性・収益性の改善及び事業ドメインの拡大を図ってまいります。

ウェルネス事業については、2025年３月の東急ステイのRevPARが15,954円と好調に推移し、大幅に収益が改善しました。また、ヘルスケア事業では、㈱チャーム・ケア・コーポレーションとの業務提携契約を締結する等、事業価値および効率性の向上に向けた取組を継続して図っております。

・不動産流通事業セグメント

仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移（平均取引価格の上昇継続、取引件数の増加基調）する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数を拡大することが出来ました。ホールセール部門においては、大型取引の成約、事業法人の資産売却ニーズを捉えた買取再販業の拡大により増収となりました。重点課題としては、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めること、またDX活用によるお客様への最適なサービスの提供、営業活動の効率化等を図ってまいります。

※１　発電所管理業務（Operation ＆ Maintenance の略）

B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。

|  |  |  |  | （単位：百万円）
| 都市開発 | 戦略投資 | 管理運営 | 不動産流通 | 調整額 | 連結 財務諸表 計上額
セグメント資産 | 1,713,812 | 906,689 | 452,556 | 282,731 | △95,863 | 3,259,928
有形固定資産及び無形固定資産の増加額 | 27,655 | 31,070 | 25,349 | 5,959 | 612 | 90,649

当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS（キャッシュ・マネジメント・システム）を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。

当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,575億円となりました。

翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。

当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。

|  | （単位：億円）
| 2025年３月期 | 2026年３月期 （予想）
営業活動によるキャッシュ・フロー | 474 | 1,461
投資活動によるキャッシュ・フロー | △1,400 | △1,895
財務活動によるキャッシュ・フロー | 15 | 830

（注）2026年３月期（予想）の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。

### ５【重要な契約等】

当該会計年度末現在における重要な契約等は、2024年４月１日以前に締結した契約となりますので、「企業内容等の開示に関する内閣府令及び特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令の一部を改正する内閣府令」における「附則 企業内容等の開示に関する内閣府令の一部改正に伴う経過措置」に基づき、記載を省略します。

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。