# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第９期 | 第10期 | 第11期
決算年月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | （百万円） | 10,002 | 11,013 | 14,469
経常利益 | （百万円） | 1,029 | 1,854 | 2,382
親会社株主に帰属する当期純利益 | （百万円） | 682 | 1,174 | 1,516
包括利益 | （百万円） | 682 | 1,174 | 1,516
純資産額 | （百万円） | 4,715 | 5,798 | 7,140
総資産額 | （百万円） | 19,263 | 26,983 | 32,001
１株当たり純資産額 | （円） | 1,886.32 | 2,319.28 | 2,856.22
１株当たり当期純利益 | （円） | 272.83 | 469.75 | 606.54
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 24.48 | 21.49 | 22.31
自己資本利益率 | （％） | 15.41 | 22.34 | 23.44
株価収益率 | （倍） | － | － | －
営業活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △2,174 | △5,740 | △1,778
投資活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | △1,943 | △345 | △1,587
財務活動によるキャッシュ・フロー | （百万円） | 4,158 | 5,965 | 3,434
現金及び現金同等物の期末残高 | （百万円） | 3,153 | 3,033 | 3,101
従業員数 | （人） | 42 | 46 | 47
（外、平均臨時雇用者数） | (3) | (3) | (4)

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．株価収益率については、当社株式は非上場であったため、記載しておりません。

３．従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であります。なお、平均臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )内に外数で記載しております。

４．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第10期の期首から適用しており、第10期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

５．従来、販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、発生した連結会計年度の期間費用として販売費及び一般管理費に計上しておりましたが、当連結会計年度より、各資産の取得原価へ算入する方法に変更したため、第９期以降については、当該会計方針の変更を反映した遡及修正後の数値を記載しております。

６．当社は、2022年９月15日開催の取締役会決議により、2022年10月２日付で普通株式１株につき1,000株の割合で株式分割を行っております。第９期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第７期 | 第８期 | 第９期 | 第10期 | 第11期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | （百万円） | 8,354 | 8,838 | 9,922 | 10,879 | 13,721
経常利益 | （百万円） | 2,311 | 873 | 1,049 | 1,818 | 1,965
当期純利益 | （百万円） | 1,460 | 540 | 702 | 1,160 | 1,215
資本金 | （百万円） | 100 | 100 | 100 | 100 | 100
発行済株式総数 | （株） | 2,500 | 2,500 | 2,500 | 2,500,000 | 2,500,000
純資産額 | （百万円） | 3,695 | 4,181 | 4,784 | 5,852 | 6,893
総資産額 | （百万円） | 13,882 | 13,741 | 19,166 | 26,611 | 31,305
１株当たり純資産額 | （円） | 1,478,376.50 | 1,672,776.12 | 1,913.67 | 2,340.93 | 2,757.34
１株当たり配当額 | （円） | 22,000.00 | 40,000.00 | 36,800.00 | 69.60 | 91.00
（うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
１株当たり当期純利益 | （円） | 584,243.82 | 216,399.62 | 280.89 | 464.05 | 486.01
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | （円） | － | － | － | － | －
自己資本比率 | （％） | 26.62 | 30.43 | 24.96 | 21.99 | 22.02
自己資本利益率 | （％） | 49.25 | 13.73 | 15.66 | 21.81 | 19.07
株価収益率 | （倍） | － | － | － | － | －
配当性向 | （％） | 3.76 | 18.48 | 13.10 | 14.99 | 18.72
従業員数 | （人） | 19 | 24 | 26 | 29 | 32
株主総利回り | （％） | － | － | － | － | －
（比較指標：－） | （％） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
最高株価 | （円） | － | － | － | － | －
最低株価 | （円） | － | － | － | － | －

（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．株価収益率については、当社株式は非上場であったため、記載しておりません。

３. 第９期以降の財務諸表については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（1963年大蔵省令第59号）に基づき作成しており、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、双葉監査法人の監査を受けております。

なお、第７期及び第８期の数値については、「会社計算規則」（2006年法務省令第13号）の規定に基づき算出した各数値を記載しております。また、当該各数値については、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査を受けておりません。

４．従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。

５．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第10期の期首から適用しており、第10期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

６．従来、販売用不動産に係る控除対象外消費税等については、発生した事業年度の期間費用として販売費及び一般管理費に計上しておりましたが、当事業年度より、各資産の取得原価へ算入する方法に変更したため、第９期以降については、当該会計方針の変更を反映した遡及修正後の数値を記載しております。

７．当社は、2022年９月15日開催の取締役会決議により、2022年10月２日付で普通株式１株につき1,000株の割合で株式分割を行っております。第９期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。なお、第９期の１株当たり配当額は株式分割前の金額を記載しております。

８．第７期から第11期の株主総利回り、比較指標、最高株価及び最低株価については、当社株式は非上場でありましたので記載しておりません。

なお、当社株式は2024年３月27日付で、東京証券取引所スタンダード市場に上場いたしました。

### ２【沿革】

年月 | 事業の変遷
2013年５月 | 立地特性に応じた付加価値の極大化を図る不動産開発を行うことを目的として、東京都渋谷区渋谷一丁目において当社を設立
2013年８月 | 宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得、不動産開発サービスを開始
2014年１月 | 業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷二丁目に本社移転
2014年８月 | 開発物件の賃貸管理を目的として、当社、株式会社ジェクトワン、株式会社アンセムの３社による合弁で、JACコミュニティ株式会社（現　コロンビア・コミュニティ株式会社）を設立し、関連会社化（当社出資比率 33.3％）。不動産賃貸管理サービスを開始
2018年１月 | 連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社を設立（100％出資の子会社）、ホテル運営サービスを開始
2018年７月 | 業容拡大に伴い、東京都渋谷区渋谷三丁目に本社移転
2018年９月 | 株式会社ジェクトワンからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の22.2％）を取得し、子会社化（出資比率55.5％）
2020年９月 | 株式会社アンセムからJACコミュニティ株式会社の株式（発行済株式総数の44.4％）を取得し、完全子会社化（出資比率100％　現連結子会社）
2021年７月 | JACコミュニティ株式会社をコロンビア・コミュニティ株式会社に商号変更
2023年４月 | アセットマネジメントサービスの提供を目的として、コロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立（100％出資の子会社）
2024年３月 | 東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場

### ３【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社と連結子会社３社から構成されており、不動産開発サービスを主な事業の内容とし、それに付随する後述の不動産賃貸管理サービス、ホテル運営サービス、アセットマネジメントサービスの事業活動を行っております。

当社グループでは、「人が輝く舞台を世界につくる」という企業理念のもと、人々の想像する街を具現化し、住む人や訪れる人が多彩な感性で体験することで、創造性を活性化させ、培っていくような場づくりを使命として、街との調和を考慮した集合住宅の開発や、土地の新たな価値を生み出す開発を行っております。

具体的な内容は以下のとおりです。

・私たちの使命

「ユニキュベーション※によって想像と体験のサイクルを生み出し人が輝く舞台を世界につくる」

一人ひとりが持つ感性と個性を、自らの努力と発想で育て上げ、心の底から思う「あったらいいな」を実現します。

・私たちのめざす姿

「誰もが主役」

時代と共に進化し、世界中の誰もが人生の主役になれる舞台を提供できる会社をめざします。

・私たちが大切にする価値観

「好奇心、上昇志向、一体感」

当社が創出する都市開発により、利用者、居住者やそこに訪れる人みなさんの人生の質“Quality of Life”を向上させる街づくりを社会に提供し続けます。

※ユニキュベーションとは、Uniqueness（面白さ）とIncubation（育成）を組み合わせた造語です。

独自の視点で社会及び地域の課題解決に繋げる、唯一無二の建物の創出を目指します。

また、これまでに他社が実施していないサービスの提供を心掛けており、「ハード」×「サービス」をモットーとして事業を展開しております。

当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、主なサービスの内容について記載致します。

(1) 不動産開発サービス

レジデンス（賃貸マンション）、オフィス、ホテル等を不動産開発サービスの対象とし、レジデンスは「Blancé（ブランセ）」、「LUMIEC（ルミーク）」、オフィスは「BIASTA（ビアスタ）」のブランド名で開発を行っております。

ａ．特徴

当社では、案件担当者が仕入から開発、販売まで一貫して担当することによりスピード感を持った判断、機動力のある迅速な業務執行が可能であると共に、不動産開発サービスに関するノウハウ及び開発後の運営に関するノウハウを持ち合わせていることから、企画から運営まで一気通貫の不動産開発サービスの提供が可能となっております。

また、不動産賃貸管理やホテル運営の各サービスを当社グループにおいて提供することにより、世の中が求めているサービスのニーズをタイムリーに把握し、他社ではあまり手掛けられていない新たなサービスの提案を行うなど、不動産開発サービスに生かすことができる体制となっております。

これまでにおいては、定額制のパーソナルトレーニングサービスや朝食提供サービスを導入したレジデンスの案件や、住宅街の駅前にクリニックを集めたメディカルモールの案件を販売するなど、相場賃料や想定利用人数といった建物の需要にとどまらず、周辺地域でどのようなサービスが求められているかに至るまで徹底的なリサーチを行うことにより、その用地に合わせたサービスの付加を企画するといった特徴的な案件開発の実績を重ねております。

また、テナントを先に決めた上でその需要に合わせて建設を行うBTS（Build To Suit）型施設の開発も行っており、PET-CTなど高度な医療機器を備えた人間ドック受診センターや学生マンションの開発も手掛けております。なお、BTS（Build To Suit）型施設とは、大規模施設の開発の際に、入居するテナントや顧客のニーズに合わせて、施設の用地選定から、テナント仕様で設計・開発などを行ういわゆるオーダーメイド型の施設を意味します。

そのほかにも建設期間中の開発案件をＳＰＣ（特別目的会社）へ売却し、販売後も当社のノウハウを活かし、投資家及びＣＭ（コンストラクション・マネジメント）として関与するファンド型のスキームも継続して行っております。なお、ＳＰＣ（特別目的会社）とはSpecial Purpose Companyの略であり、当社では特定の不動産について当社の信用リスクから切り離し、資金を調達するために設立する場合があります。また、ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）とは、プロジェクト全体計画に従い、主にコストやスケジュール管理を行い、計画通りにプロジェクトを完了させるための業務であります。

ｂ．顧客層、商圏

レジデンスやオフィス等を開発対象として用地を仕入れ、リターンを得られる投資対象として案件を組成した後、１棟販売にて数十億円程度のロットがある案件は不動産投資家に直接販売し、数億円程度のサイズが小さい案件は仲介業者を通して個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人向けに販売をしております。

当該不動産開発サービスは、当社が大都市圏を対象に行っております。

(2) 不動産賃貸管理サービス

不動産開発サービスにおいて開発した案件について、販売後も顧客に責任をもってフォローするため、顧客の「良き代理人」であることを当社グループの使命として、不動産賃貸管理サービスを行っております。

具体的なサービス内容は以下のとおりです。

ａ．商業施設等

商業施設、複合施設のエリア特性やトレンド等の市場調査を元に賃貸を支援する業務（リーシング）を行っております。施設運営に欠かせない清掃・各種設備の保守点検等は専門業者を派遣し、日常のスケジュール管理や、行政への報告などを代行しております。

ｂ．オフィス

物件のコンセプトや特徴をアピールした資料作りや、オフィス専門の仲介業者との協力体制のもと、テナント誘致を行っております。オーナー様のご要望や物件に即したテナントであるか調査した上で、契約の締結、入居後のサポートまで代行しております。

ｃ．レジデンス

地域に根差した仲介業者との協力体制のもと、年間を通し、時期的・地域的特性を踏まえリーシング条件の提案を行っております。共用部の有効活用や環境維持、設備保守等の建物規模に応じた提案をしております。

当該サービスは、連結子会社のコロンビア・コミュニティ株式会社が１都３県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県)を対象に行っております。

(3) ホテル運営サービス

連結子会社のコロンビアホテル＆リゾーツ株式会社が、当社が開発したアートホテルなどの空間演出によるホテル運営サービスを行っております。

現在、運営を行っているホテルは以下のとおりです。

BnA Alter Museum　　　京都府京都市下京区

BnA STUDIO Akihabara　東京都千代田区

MIZUKA DAIMYO 4　　　 福岡県福岡市中央区

(4) アセットマネジメントサービス

アセットマネジメントサービスにおいて投資家の委託を受けて資産形成や資産の運用、保全を行うことで、これまでなかった収益獲得の機会を得るため、2023年４月にコロンビア・アセットマネジメント株式会社を設立しました。同社の委託元や取引先とのリレーションを活用することにより、当社の売却先候補の拡大などのシナジー効果も見込めると考えております。

本書提出日現在では宅建業の事業は開始しておりますが、アセットマネジメントサービスの事業は登録前であるため開始しておりません。アセットマネジメント業に必要な各種登録を進めており、宅地建物取引業免許の取得済みであります。今後は、投資助言・代理業、総合不動産投資顧問業、投資運用業、第二種金融商品取引業の各種登録申請を行う予定であり、当該登録完了後には、当社にて開発した不動産や、それにとどまらず他の不動産も含めた不動産の資産管理を行う方針としています。

(5) 多様な収益ポイント

当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う通常の不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びソリューション型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。加えて、どのスキームでも当社グループ内でのシナジー効果が活用できることで多様な収益ポイントを確保することが可能となります。なお、ソリューション型とは、リノベーション等によりバリューアップを実施のうえ、売却を行うスキームを指します。

［事業系統図］

事業系統図によって示すと次のとおりであります。

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 （百万円） | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合又は被所有割合 （％） | 関係内容
（連結子会社） |  |  |  |  |
コロンビア・コミュニティ株式会社 （注）２ | 東京都渋谷区 | 42 | 不動産 賃貸管理 サービス | 100 | 賃貸物件の管理、賃貸仲介、 業務委託 役員の兼任１名
コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社 （注）２、３ | 東京都渋谷区 | 100 | ホテル運営 サービス | 100 | 物件の賃貸、運転資金の貸付 役員の兼任２名
コロンビア・アセットマネジメント株式会社 （注）２ | 東京都渋谷区 | 50 | アセット マネジメントサービス | 100 | 物件の賃貸

（注）１．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

２．特定子会社に該当しております。

３．債務超過会社であり、2023年12月末時点で債務超過額は以下のとおりです。

コロンビアホテル＆リゾーツ株式会社

19百万円

### ５【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

| 2023年12月31日現在
セグメントの名称 | 従業員数（人）
不動産開発事業 | 47 | （4）

（注）１．従業員数は就業人員（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を（　）外数で記載しております。

２．当社グループは不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。

(2）提出会社の状況

|  |  | 2023年12月31日現在
従業員数（人） | 平均年齢（歳） | 平均勤続年数（年） | 平均年間給与（千円）
32 | 34.5 | 3.5 | 7,124

（注）１．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、平均臨時雇用者数は、臨時雇用者数の総数が従業員数の100分の10未満であるため記載を省略しております。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．当社は不動産開発事業の単一セグメントであるため、セグメントごとの記載は省略しております。

(3）労働組合の状況

当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。なお、労使関係は円滑であり、特記すべき事項はありません。

(4）管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（2015年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（1991年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。