# 第一部 【企業情報】

## 第１ 【企業の概況】

### １ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次 | 第30期 | 第31期 | 第32期 | 第33期 | 第34期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | (百万円) | 39,677 | 34,858 | 33,956 | 31,242 | 51,640
経常利益 | (百万円) | 2,493 | 1,785 | 1,770 | 2,309 | 5,243
親会社株主に帰属する 当期純利益 | (百万円) | 1,688 | 599 | 1,276 | 1,564 | 3,653
包括利益 | (百万円) | 1,688 | 599 | 1,276 | 1,564 | 3,653
純資産額 | (百万円) | 22,840 | 22,605 | 23,546 | 24,604 | 27,844
総資産額 | (百万円) | 68,512 | 62,487 | 62,778 | 77,448 | 80,362
１株当たり純資産額 | (円) | 943.48 | 939.11 | 986.47 | 1,044.67 | 1,177.77
１株当たり当期純利益 | (円) | 69.38 | 24.98 | 53.25 | 66.56 | 155.27
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益 | (円) | 69.10 | 24.86 | 52.95 | 66.16 | 154.35
自己資本比率 | (％) | 33.2 | 36.0 | 37.4 | 31.6 | 34.5
自己資本利益率 | (％) | 7.6 | 2.6 | 5.6 | 6.5 | 14.0
株価収益率 | (倍) | 11.4 | 18.9 | 9.0 | 7.3 | 7.0
営業活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | 3,276 | 10,981 | 3,307 | △11,491 | 5,374
投資活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △872 | △1,944 | △1,218 | △157 | △498
財務活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | 712 | △6,656 | △621 | 11,847 | △2,153
現金及び現金同等物 の期末残高 | (百万円) | 12,268 | 14,649 | 16,116 | 16,315 | 19,037
従業員数 | (名) | 193 | 202 | 243 | 295 | 363

(2) 提出会社の経営指標等

回次 | 第30期 | 第31期 | 第32期 | 第33期 | 第34期
決算年月 | 2019年12月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月
売上高 | (百万円) | 39,419 | 34,596 | 33,676 | 30,940 | 51,151
経常利益 | (百万円) | 2,300 | 1,629 | 1,744 | 2,255 | 5,177
当期純利益 | (百万円) | 1,583 | 475 | 1,277 | 1,531 | 3,616
資本金 | (百万円) | 2,552 | 2,552 | 2,552 | 2,552 | 2,552
発行済株式総数 | (株) | 24,361,000 | 24,361,000 | 24,361,000 | 24,361,000 | 24,361,000
純資産額 | (百万円) | 22,068 | 21,709 | 22,652 | 23,676 | 26,879
総資産額 | (百万円) | 66,961 | 60,683 | 61,086 | 75,680 | 78,408
１株当たり純資産額 | (円) | 911.43 | 901.75 | 948.86 | 1,005.13 | 1,136.83
１株当たり配当額 (１株当たり中間配当額) | (円) | 30.00 （－） | 10.00 （－） | 15.00 （－） | 20.00 （－） | 63.00 （－）
１株当たり当期純利益 | (円) | 65.03 | 19.81 | 53.32 | 65.13 | 153.70
潜在株式調整後１株 当たり当期純利益 | (円) | 64.78 | 19.71 | 53.02 | 64.74 | 152.79
自己資本比率 | (％) | 32.8 | 35.6 | 36.9 | 31.2 | 34.2
自己資本利益率 | (％) | 7.3 | 2.2 | 5.8 | 6.6 | 14.4
株価収益率 | (倍) | 12.2 | 23.8 | 9.0 | 7.5 | 7.0
配当性向 | (％) | 46.1 | 50.5 | 28.1 | 30.7 | 41.0
従業員数 | (名) | 135 | 145 | 176 | 221 | 283
株主総利回り (比較指標：配当込みTOPIX) | (％) | 157.3 | 97.7 | 102.3 | 107.4 | 232.8
（118.1） | （126.8） | （143.0） | （139.5） | （178.9）
最高株価 | (円) | 831 | 787 | 539 | 536 | 1,315
最低株価 | (円) | 503 | 367 | 438 | 451 | 467

(注) 最高株価及び最低株価は、2023年10月20日以降は東京証券取引所スタンダード市場、2022年４月４日以降2023年10月19日までは東京証券取引所プライム市場におけるものであり、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであります。

### ２ 【沿革】

代表取締役会長　藤田進は、1990年東京都中央区において不動産の売買を主な事業目的として当社を設立致しました。

その後、不動産賃貸管理や内外装工事等を事業目的に追加し、また、不動産仲介事業を主な事業目的とする子会社を設立するなどし、現在に至っております。

当社設立以後の当社グループに係る経緯は次のとおりであります。

年　　月 | 概　　　　　　　　　　　　　　要
1990年５月 | 東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立（資本金10百万円）
1990年７月 | 宅地建物取引業免許（東京都知事）を取得
1992年４月 | 東京都中央区日本橋蛎殻町に本店移転
1997年８月 | 不動産仲介事業を行う子会社として、東京都中央区日本橋蛎殻町に株式会社フジホームを設立 （資本金10百万円）
2003年９月 | 東京都中央区日本橋浜町に本店移転
2005年７月 | 一級建築士事務所登録（東京都知事）
2007年１月 | 工事部門を設置、内外装工事を開始
2010年５月 | 宅地建物取引業免許（国土交通大臣）を取得
2010年６月 | 神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置し、業務を開始
2010年９月 | 工事部門を株式会社フジホームへ移管
2012年８月 | 賃貸管理部門を株式会社フジホームへ移管
2013年１月 | 販売力強化のため、不動産仲介を担当する流通部を株式会社フジホームに設置
2014年６月 | 東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場
2015年１月 | 東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置し、業務を開始
2016年２月 | 東京証券取引所マザーズ市場から東京証券取引所市場第一部に市場変更
2018年６月 | 不動産特定共同事業許可取得（東京都知事）
2018年８月 | ムゲン投資顧問株式会社設立（2020年６月に解散）
| 株式会社ムゲンファンディング設立（資本金10百万円）
2020年５月 | 東京都千代田区大手町（現所在地）に本店移転 新宿支店を東京都中央区日本橋浜町に移転 東京都中央区日本橋浜町に日本橋支店（旧本社）を設置
2020年７月 | 日本橋支店を本店に統合
2022年４月 | 東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行
2023年10月 | 東京証券取引所スタンダード市場へ移行

### ３ 【事業の内容】

当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社（株式会社ムゲンエステート）及び連結子会社２社（株式会社フジホーム、株式会社ムゲンファンディング）で構成されており、「不動産売買事業」、「賃貸その他事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当事業に係る位置付けは次のとおりであります。

なお、以下に示すセグメント区分は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメント区分と同一であります。

### ＜不動産売買事業＞

不動産売買事業では、不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業、不動産開発事業、不動産特定共同事業を行っております。

#### （１）不動産買取再販事業

当社は、本店及び横浜支店、並びに北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋、蒲田、札幌、名古屋、大阪、福岡に営業拠点を設け、首都圏１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）及び北海道エリア（札幌）、西日本エリア（名古屋、大阪、福岡）において、中古不動産の不動産買取再販事業を展開しております。買取した中古不動産は、「投資用不動産」及び「居住用不動産」に区分して管理しており、子会社である株式会社フジホーム（以下 (株)フジホームという）でバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）を図り、「再生不動産」として販売しております。不動産買取再販に際しては、外部の不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態を主としており、(株)フジホームへも一部の仲介を依頼しております。
投資用不動産は、一棟賃貸マンション・オフィスビル・区分所有マンション等の賃貸収益が発生する物件を購入者が主に投資用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸及び滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上が挙げられ、国内外の不動産投資家に販売しております。
居住用不動産は、区分所有マンションを中心に購入者が居住用として利用する不動産として区分しております。バリューアップの内容として、内装工事及びユニットバス・システムキッチン等の設備の更新が挙げられ、初めて住宅を購入する一次取得者層から買い替え目的の高齢者層等、幅広いお客さまに販売しております。

#### （２）不動産内外装工事事業

当社が買取した中古不動産の内外装工事を(株)フジホームが行っております。一級建築士をはじめとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウにより、中古不動産を時代に調和した形に生まれ変わらせております。

#### （３）不動産流通事業

不動産賃貸事業と連携し、オーナー様からの物件売買のご要望に応じて、(株)フジホームが仲介業務を行っております。

#### （４）不動産開発事業

当社は、主に不動産投資を目的とした投資家向けに、賃貸マンションやオフィスビルを中心とした収益物件等の開発を、開発用地の仕入れ業務から、企画立案、設計、工事監理、リーシング、販売まで行っております。これまで当社が培った不動産再生のノウハウを活かし、より環境に配慮し、物件毎に最適なコンセプトを設定した開発を行っております。

#### （５）不動産特定共同事業

当社は、不動産投資家の裾野の拡大を目的として、不動産特定共同事業法に基づく不動産の小口化商品の販売を行っております。これまで当社が培った中古不動産に対する目利き力で、都心の優良な一棟賃貸マンションやオフィスビルを厳選し、小口化することで、お客さまの資産状況に合わせた商品を提供しております。また、購入後も高い品質を維持するために、(株)フジホームが企画、設計、運営、管理まで力強くサポートできる体制を整えております。

### ＜賃貸その他事業＞

賃貸その他事業では、不動産賃貸事業、不動産管理事業、その他事業を行っております。

#### （１）不動産賃貸事業

当社が買取した「投資用不動産」や当社及び(株)フジホームが保有する「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸しております。「投資用不動産」及び「固定資産物件」の管理を(株)フジホームへ委託することで、不動産賃貸事業における収益力の向上と不動産買取再販事業における販売活動の効率化を推進しております。

#### （２）不動産管理事業

当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を(株)フジホームが行っており、建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納賃料の解消等の実施をとおして、不動産投資利回りの向上というバリューアップに結び付けております。また、不動産買取再販事業における「投資用不動産」の購入者の意向に応じて、販売後も引き続き賃貸管理業務を行っております。

#### （３）その他事業

上記セグメントに該当しない事業については、その他事業に区分しております。

株式会社ムゲンファンディングは、クラウドファンディング事業者との連携を通じて、不動産投資経験の少ない個人投資家向けに資産運用のひとつとして、小口の不動産投資サービスを提供する事業を行っております。

事業の系統図は、次のとおりであります。

### ４ 【関係会社の状況】

名称 (連結子会社) | 住所 | 資本金 (百万円) | 主要な事業 の内容 | 議決権の所有 (又は被所有) 割合(％) | 関係内容
株式会社フジホーム | 東京都中央区 | 20 | 不動産売買事業 賃貸その他事業 | 100.0 | 当社の不動産の内外装工事・賃貸管理・仲介業務を行っております。 役員の兼任１名
株式会社ムゲンファンディング | 東京都千代田区 | 55 | 賃貸その他事業 | 100.0 | －

(注) １．「主要な事業の内容」は、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

２．特定子会社に該当する会社はありません。

３．有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

### ５ 【従業員の状況】

#### (1) 連結会社の状況

2023年12月31日現在

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産売買事業 | 282
賃貸その他事業 | 26
全社(共通) | 55
合計 | 363

(注) １．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

２．前連結会計年度末に比べ従業員数が68名増加しております。主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うものであります。

#### (2) 提出会社の状況

2023年12月31日現在

従業員数(名) | 平均年齢(歳) | 平均勤続年数(年) | 平均年間給与(千円)
283 | 36.4 | 4.0 | 7,342

セグメントの名称 | 従業員数(名)
不動産売買事業 | 234
賃貸その他事業 | －
全社(共通) | 49
合計 | 283

(注) １．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員数であります。

２．平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）は、総務部及び経理部等の管理部門の従業員であります。

４．前事業年度末に比べ従業員数が62名増加しております。主な理由は、不動産買取再販事業のさらなる拡大を目的とした人員強化に伴うものであります。

#### (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

①　提出会社

当事業年度 | 補足説明
管理職に 占める 女性労働者 の割合(％) (注)１ | 男性労働者の 育児休業 取得率(％) (注)２ | 労働者の男女の 賃金の差異(％)(注)１．２
全労働者 | 正規雇用 労働者 | パート・ 有期労働者
3.3 | 55.6 | 69.1 | 68.7 | －(注)３ | (注)４

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。また、管理職に占める女性労働者の割合は、2023年12月31日時点の実績であります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2023年１月１日から2023年12月31日までの実績であります。

３．パート・有期労働者の在籍は女性が０名、男性が１名のため賃金の差異が求められないことからであります。

４．当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、同等級内において共通の処遇を行っております。また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づき役割や処遇を決定していることから、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。しかし、ダイバーシティ＆インクルージョンの一環として女性の採用を積極的に増やしていることから、相対的に若年層の女性比率が高く、現状まだ女性管理職の比率が低いことが男女間の賃金差異の主要因となっております。女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援をすることで、男女間の賃金差異の縮小に努めてまいります。

② 連結子会社

当事業年度 | 補足説明
名称 | 管理職に 占める 女性労働者 の割合(％) (注)１ | 男性労働者の 育児休業 取得率(％) (注)２ | 労働者の男女の 賃金の差異(％)(注)１. ２
全労働者 | 正規雇用 労働者 | パート・ 有期労働者
㈱フジホーム | 7.1 | 100.0 | 81.4 | 80.2 | －(注)３ | (注)４

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。また、管理職に占める女性労働者の割合は、2023年12月31日時点の実績であります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の４第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。また、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異は、2023年１月１日から2023年12月31日までの実績であります。

３．パート・有期労働者の在籍は女性が０名、男性が１名により賃金の差異が求められないことからであります。

４．当社グループでは、男女間で同一の賃金制度を適用しており、同等級内において共通の処遇を行っております。また、人事評価に関しても男女共通の基準で実施しており、役割と成果、能力に応じた公正な評価に基づき役割や処遇を決定していることから、人事制度上の男女間の差異は設けておりません。しかし、ダイバーシティ＆インクルージョンの一環として女性の採用を積極的に増やしていることから、相対的に若年層の女性比率が高く、現状まだ女性管理職の比率が低いことが男女間の賃金差異の主要因となっております。女性が能力を十分に発揮できるようなキャリア支援をすることで、男女間の賃金差異の縮小に努めてまいります。